30% de reserva d’HPO, més difícil encara

A Barcelona ja no n’hi ha prou amb complir amb la reserva del 30% d’habitatge protegit: ara, a més, l’Ajuntament està comprant els pisos resultants d’aquesta obligació. Quan alguns promotors per fi començaven a trobar la manera d’encaixar (amb esforç, números i paciència infinita) la famosa HPO dins de promocions privades, apareix un nou gir de guió: l’Administració entra en escena i adquireix aquest producte, fruit de les poques promocions que s’estan fent a Barcelona sota l’aplicació del 30% i del qual s’haurien de beneficiar les famílies que esperen per accedir a un habitatge. I ho fa competint amb avantatge i prioritat, traient oportunitats reals de compra a famílies barcelonines i convertint el que havia de ser una “fórmula mixta” en un model que afegeix incertesa i posa en risc la viabilitat de l’operació.

El 30% es va aprovar, almenys en teoria, per generar habitatge protegit dins de l’obra nova a la ciutat. És a dir: perquè ciutadans de Barcelona amb ingressos mitjans, que no poden competir al mercat lliure, tinguessin una oportunitat real d’accedir a un habitatge en propietat. Però si aquests pisos acaben en mans de l’Ajuntament, el mecanisme perd part del seu sentit: es redueix encara més l’escassa oferta de compra protegida disponible per a les famílies.

“Per al promotor implica menys rendibilitat, més complexitat de gestió, més dificultats de finançament i un equilibri comercial mil·limètric”

A més, el 30% ja era, per si sol, un encaix extremadament delicat. Per al promotor implica menys rendibilitat, més complexitat de gestió, més dificultats de finançament i un equilibri comercial mil·limètric. La venda de la resta d’habitatges ha de compensar aquesta reserva obligatòria, i això exigeix estabilitat, previsibilitat, seguretat jurídica i sentit comú en tot el que envolta la promoció.

Per això és important subratllar una diferència que molts passen per alt: el promotor no podia escollir a qui es venia l’HPO, perquè s’adjudica per sorteig entre els qui compleixen els requisits. Però no és el mateix que l’habitatge protegit acabi en mans d’un comprador que compleix les condicions i que, en la pràctica, sol correspondre a un perfil de classe mitjana propietària, alineat amb la resta de copropietaris, que no pas que sigui l’Ajuntament qui el compri per destinar-lo a lloguer social, amb perfils i rotacions que ningú pot anticipar.

Aquesta diferència no és ideològica, és pràctica. Una promoció mixta en què conviuen habitatges lliures i protegits pot funcionar si hi ha estabilitat comunitària. Però quan una part de l’edifici passa a estar gestionada per l’Administració com a lloguer social, la dinàmica canvia: s’introdueix un factor d’incertesa que afecta tant la convivència com la percepció de valor del conjunt.

I això té una conseqüència directa: pot afectar la comercialització de la resta d’habitatges, que és precisament la part que permet sostenir econòmicament el projecte. Si el comprador d’habitatge lliure percep que la promoció serà menys estable o més difícil de gestionar, l’interès es refreda. I si es ven pitjor o més lentament, el promotor no només perd capacitat de compensar el 30%: pot arribar a replantejar-se si té sentit iniciar nous projectes a Barcelona.

“La solució no pot ser retirar del mercat els pocs pisos protegits de compra que genera el 30%”

En paral·lel, el debat del 30% torna a tensar-se també en el pla polític i en el de les dades: Junts ha acusat l’alcalde Jaume Collboni de mantenir la reforma “encallada” i d’haver “enganyat el sector”, assegurant que no l’aprovarà per por al cost electoral. Al mateix temps, els últims indicadors apunten a un mercat encara més frenat, amb una caiguda del 39% en els habitatges visats a Barcelona durant el 2025, una xifra que alimenta la sensació que la mesura, tal com està plantejada i gestionada, està generant més incertesa que habitatge nou.

Barcelona necessita habitatge social, sens dubte. Però la solució no pot ser retirar del mercat els pocs pisos protegits de compra que genera el 30%. L’habitatge públic s’ha d’impulsar a gran escala amb sòl, planificació, promoció i una col·laboració publicoprivada real. Si el missatge al promotor és que complir el 30% no n’hi ha prou i que, a més, s’hi afegeix més incertesa, l’efecte final serà menys obra nova, menys oferta i un problema encara més gran.