InmoCaixa compra l’edifici Estel: l’operació més gran d’oficines de la història de Barcelona

InmoCaixa, la filial immobiliària de CriteriaCaixa, ha adquirit l’edifici d’oficines Estel, al centre de Barcelona, i protagonitza la primera gran operació immobiliària de l’any i en la transacció més rellevant del sector d’oficines mai registrada a la ciutat en un únic actiu. L’operació s’ha estructurat en format off the market i ha comptat amb l’assessorament de CBRE.

Fins ara propietat de Bain Capital i FREO Group, la venda culmina el procés de reforma integral i transformació d’un dels immobles més emblemàtics de Barcelona, que avui s’ha consolidat com un complex d’oficines de referència a escala europea, tant per qualitat com per criteris de sostenibilitat.

Amb una superfície de 52.000 metres quadrats, l’edifici Estel presenta un nivell d’ocupació superior al 90%, amb AstraZeneca com a llogater principal. La farmacèutica britànica va anunciar el gener del 2024 que ubicaria a l’Estel  l’AstraZeneca Global Hub de Barcelona, que es va inaugurar el novembre del 2025.

El hub representa una aposta estratègica de llarg termini per part de la companyia, amb una previsió d’estada mínima d’una dècada, segons fonts del sector. La seva missió és accelerar el desenvolupament de nous tractaments mitjançant tecnologies avançades, amb l’objectiu de contribuir al llançament de 20 nous medicaments abans del 2030 en àmbits com l’oncologia, les malalties cardiovasculars, renals i metabòliques, respiratòries i immunològiques, així com malalties rares, vacunes i immunoteràpies. Des del 2023, el hub barceloní ha impulsat 387 projectes d’R+D i més de 190 assajos clínics.

A més d’AstraZeneca, l’edifici acull empreses tecnològiques i internacionals de primer nivell, fet que, segons experts immobiliaris, reforça el caràcter de l’operació com una inversió de “rendibilitat conservadora”, basada en ingressos recurrents, estabilitat i ocupació de qualitat.

L’immoble disposa de les certificacions LEED i WELL Platinum, així com dels segells WiredScore i SmartScore Platinum, que acrediten els seus elevats estàndards en sostenibilitat, benestar, connectivitat i digitalització.

Segons Rafael Coste Campos, soci de Bain Capital, “ens enorgulleix haver lliurat un actiu d’alta qualitat i orientat a la sostenibilitat juntament amb els nostres socis de FREO. Aquest projecte demostra la nostra capacitat de generar valor mitjançant adquisicions off market, un ambiciós programa d’inversió, una comercialització exitosa i una rotació d’actius optimitzada, en un entorn de mercat complex”.

CBRE tanca el cercle de l’edifici Estel

CBRE ha tingut un paper clau en la trajectòria recent de l’edifici Estel. La consultora va assessorar la seva adquisició el 2021 i ha acompanyat totes les fases del projecte, des de la rehabilitació integral fins a la gestió operativa i la comercialització. Ara culmina aquest recorregut amb l’assessorament exclusiu a InmoCaixa en la compra de l’actiu.

CBRE, que també ha format part “d’aquesta història d’èxit des del primer moment” va apostar per l’actiu “quan pocs creien en el seu potencial”. Segons explica Xavier Güell, director executiu i CEO de CBRE a Barcelona, “vam contribuir a convertir-lo en un pol empresarial de primer nivell i vam facilitar l’arribada d’AstraZeneca i d’altres inquilins fins a assolir una ocupació superior al 90%. Avui tanquem el cercle amb l’operació més gran d’oficines de la història de Barcelona”.

L’operació s’emmarca en un context de fort dinamisme del mercat immobiliari català. Segons dades de CBRE, Catalunya va tancar el 2025 amb 3.472 milions d’euros invertits, un 41% més que l’any anterior i el tercer millor registre històric. El segment d’oficines va concentrar prop de 770 milions d’euros, el 22% del total, amb un creixement interanual del 73%.

L’estratègia d’InmoCaixa en el segment de les oficines

L’adquisició de l’Estel reforça l’estratègia d’InmoCaixa de reorientar la seva cartera cap a actius generadors de rendes recurrents, en línia amb el Pla Estratègic 2030 de CriteriaCaixa. Des del 2021, la companyia està duent a terme un procés responsable i gradual de desinversió en habitatge, alhora que incrementa la seva presència en sectors com el d’oficines.

En aquest sentit, al desembre InmoCaixa també va adquirir l’antiga seu de Novartis a Barcelona a BC Partners i FREO Group. L’actiu, situat al número 764 de la Gran Via de les Corts Catalanes, prop de la Sagrada Família i de la plaça de les Glòries, compta amb 13.400 metres quadrats, ha estat recentment reformat i va tancar-se per un import aproximat de 80 milions d’euros. BC Partners i FREO l’havien comprat el 2022 per 40 milions d’euros i el van rebatejar com a Monumento després d’una reforma integral.

Amb aquestes operacions, InmoCaixa consolida el seu paper com un dels actors clau del mercat d’oficines a Barcelona i protagonitza les principals transaccions del sector tant a finals del 2025 com a l’inici del 2026.