"La covid-19 i l’auge del teletreball acabaran amb el mercat d’oficines de Barcelona". "La crisi de les oficines buida el 22@". Les oficines de Barcelona han sobreviscut a tota mena de profecies durant els darrers anys. Primer van arribar els qui alertaven que el treball remot faria innecessaris els grans espais corporatius. Després, els qui es van escandalitzar quan, per fi, la ciutat va començar a disposar de grans volums de metres quadrats disponibles després d’anys de manca d’oferta.
Però ni la pandèmia, ni el teletreball, ni els models híbrids han frenat del tot la construcció de nous espais de treball a Barcelona i la seva àrea metropolitana. Com tampoc han frenat l’absorció de la nova oferta disponible.
I l’última operació de Stoneweg i Nova Providence n’és una demostració. Les dues firmes van anunciar la setmana passada una inversió superior als 50 milions d’euros per impulsar un nou complex d’oficines de 18.500 metres quadrats al 22@. Es tracta de la primera inversió de Stoneweg en el mercat d’oficines de Barcelona des del 2016, quan va desenvolupar el projecte Luxa, actual seu d’Amazon i del coworking WeWork. L’operació, que s'interpreta com un senyal de canvi de cicle per al districte tecnològic, suma 18.500 metres quadrats a un parc d’oficines que ja supera els sis milions de metres quadrats.
Concretament, i segons l’informe Barcelona Oficinas corresponent al segon semestre del 2025, elaborat per la Barcelona Investment Office amb la col·laboració de Barcelona Regional, la ciutat compta amb un parc d’oficines de 6.065.033 metres quadrats. Barcelona té tantes oficines que, si es despleguessin sobre el territori en una sola planta, ocuparien una superfície equivalent a gairebé el 80% de l’Eixample.
I si hi afegim l’àrea metropolitana i els principals nodes empresarials de la perifèria —com Sant Cugat, l’Hospitalet o Cornellà—, la xifra s’eleva fins als 8.427.115 metres quadrats, segons el darrer informe de JLL.
"La taxa de disponibilitat del mercat d’oficines barceloní se situa entre el 9% i el 12%"
I de tota aquesta superfície, quanta està disponible i on s’ubica? Tot i que les estimacions varien lleugerament entre consultores, la majoria situen la taxa de disponibilitat del mercat d’oficines barceloní entre el 9% i el 12%. Un indicador que, abans de la pandèmia, havia arribat a comprimir-se fins al 6% i que va iniciar una tendència a l’alça a partir del 2020. Aquesta tendència sembla haver tocat sostre entre el 2024 i el 2025, fet que alimenta la hipòtesi d’un nou canvi de cicle.
Per posar la dada en context, la disponibilitat se situa al voltant del 9% a Madrid, del 13,6% a París i del 8,5% a Londres.
Ara bé, aquesta disponibilitat té una marcada distribució territorial. Segons el darrer informe de Forcadell, el 22@ i la zona de negocis de Fira i plaça Europa concentren el 52% de tota la superfície disponible, amb un clar protagonisme del districte tecnològic, que representa prop del 40% del total. Per la seva banda, la perifèria aglutina aproximadament un 25% de la disponibilitat, mentre que el centre de la ciutat manté prop del 20%. El districte central de negocis —el mercat més exclusiu de Barcelona— representa només un 4% del total disponible.
Sobre la concentració d'oficines al 22@, CBRE acostuma a publicar una fotografia interessant que reflexa un desequilibri en el districte tecnològic entre espais de treball i habitatges: mentre el districte concentra el 28% de l'estoc d'oficines de Barcelona, només hi viu el 6% de la població de la ciutat.
La contractació es dispara al 22@
Les dades de contractació també apunten a una recuperació sòlida. Durant el 2025 es van formalitzar operacions per una superfície de 321.000 metres quadrats, un 6,44% més que el 2024 i la segona millor xifra registrada des del 2020. Per zones, el 22@ va concentrar el 44% de tota la contractació, seguit del districte financer i del centre de la ciutat, que conjuntament van sumar un 38%.
El paper del 22@ és especialment rellevant tant en la generació de nous espais com en la seva absorció. Segons l’informe Transparency: Distrito 22@ Barcelona 2025, elaborat per Cushman & Wakefield i presentat per 22@Network Barcelona, la contractació al districte durant el 2025 va duplicar la del 2024 i triplicar la del 2023.
L’estudi atribueix aquesta evolució a una demanda cada vegada més orientada cap a espais de qualitat, flexibles i llestos per ser ocupats. El 98% dels metres contractats corresponen a edificis de categoria A i B+, mentre que els espais plug & play representen ja el 45% de les operacions. A això s’hi suma el pes creixent dels espais flexibles i de coworking, que ja representen el 8% de l’estoc.
Durant la presentació de l’informe de Cushman, Javier Bernades, president de la Comissió d’Urbanisme i Territori de 22@Network Barcelona i Head of Offices EMEA a Cushman & Wakefield, va assegurar que "el 22@ torna a demostrar el seu paper central en el mercat d’oficines de Barcelona, consolidant-se com el principal focus d’atracció de demanda, especialment per a les companyies que prioritzen espais d’alta qualitat".
Un mercat atractiu amb previsions a l'alça
Les previsions per al 2026 són optimistes. BNP Paribas Real Estate preveu un increment de la contractació proper al 5% i situa el 22@ com l’àrea amb més capacitat d’absorció del mercat barceloní.
I si bé és cert que encara és aviat per confirmar aquesta tendència perquè no es coneixen les dades completes del segon trimestre, el primer trimestre de l'any es va iniciar amb una gran excepcionalitat: amb 74.000 metres quadrats contractats, un 37% més que un any abans, segons Forcadell.
A més, a aquestes bones xifres de contractació s’hi han afegit dues grans operacions de compravenda que han incrementat l'optimisme i atractiu: la primera va ser l’adquisició, per part d’InmoCaixa, de l’edifici Estel, al centre de Barcelona. L’operació, valorada en 385 milions d’euros, es va convertir en la transacció més rellevant de la història del mercat d’oficines de la ciutat en un únic actiu. En total, 52.000 metres quadrats canviaven de mans, de Bain Capital i FREO Group a la filial immobiliària de CriteriaCaixa. La segona va arribar la setmana passada, quan el Grup Icyesa va anunciar la compra de la torre d’oficines RBA, al 22@, per 100 milions d’euros. Dissenyat per Oriol Bohigas, l’edifici suma prop de 20.000 metres quadrats distribuïts en 17 plantes.
Ambdues operacions reforcen la idea d’un mercat d’oficines resilient, atractiu, amb una demanda sòlida i un horitzó a l'alça que acompanya la idea que les oficines no són només edificis, sinó la traducció física de l’activitat econòmica de la ciutat. De fet, hi ha una correlació especialment interessant entre l’evolució del PIB i la contractació de metres quadrats d’oficines, però això dona per a un altre article de Barcelona en xifres, una nova sèrie que estrenem aquest dilluns i que ens acompanyarà, a partir d’ara, cada setmana.
